En la vida cotidiana las personas
realizan acciones sin tener en cuenta que estas , sin que lo imaginen, tienen
una connotación jurídica. Uno de esos tipos de negociaciones es la compra –
venta. A continuación se muestra en que consiste y cuales elementos son
esenciales para que no sea confundido con otros tipos de contratos.
El contrato de promesa de
Compraventa se encuentra estipulado en el articulo 1849 del Código Civil
Colombiano y reza “La compraventa
es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a
pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el
comprador da por la cosa vendida se llama precio.”. También el código de
comercio en su articulo 905 establece la misma definición.
Ahora bien, teniendo en cuenta este concepto, es
necesario cumplir con una serie de requisitos para que este tenga validez. Así las
cosas, es necesario que el documento tenga las siguientes características:
· Determinación de las partes del
contrato, es decir la determinación del vendedor y del comprador, que estén
claramente identificados con su respectivo documento de identificación.
· El objeto del contrato, es decir, el bien o los bienes sobre los cuales
recaerá la compraventa; en caso de ser bienes muebles, deben estar muy bien
determinados: tipo de bien, genero y las características que este tenga; en
caso de ser un bien sujeto a registro (automotores), se deben señalar aquellas
características que lo determinan; en caso de ser un bien inmueble (casas,
lotes, terrenos, etc) deben ademas estar claramente determinados los linderos y
la identificación catastral, el numero de matricula inmobiliaria. Esta ultima
característica es fundamental si se trata de una venta por cabida o cuerpo
cierto. ( la venta por cabida es aquella en que se compra sin que se determine
claramente la cantidad de terreno que se comprar si no como se encuentra el
bien y a la vista).
El precio: es decir, la manera en que se pagara el bien que se
compra, este puede ser en dinero o dinero y otros bienes, sin embargo el valor
del bien que sea parte del precio no puede ser superior al valor que se paga en
dinero, toda vez que terminaría transformando el contrato compraventa en un
contrato de permuta.
· El lugar en que se pagara el bien y se entregara: debe estar claro el lugar del cumplimiento del
contrato, es decir, la fecha clara en que se realiza el pago y la fecha de la
entrega del bien. En el caso de los bienes muebles, la tradición se entiende
con la entrega, sin embargo es indispensable el registro; en los bienes inmuebles
la tradición se perfecciona solo cuando se constituye la escritura publica y se
registra en la oficina de registro e instrumentos públicos.
· Debe establecer que se realizo sin ningún tipo de
vicio: es decir, sin la
falta de consentimiento, que tengo un objeto y causa licita.
· Que el bien este libre de vicios: los vicios de los bienes puede ser redhibitorios o
evicciones y debe establecer que en caso tal de existir el vendedor debe
sanearlos de inmediato.
· La clausula penal: esta se debe establecer en caso de algún
incumplimiento por alguna de las partes deberá pagar la una a la otra cierta
cantidad de dinero.
·
Fecha y lugar de firma del contrato
·
Firma de los partes:
Es importante tener en cuenta,
que aunque se encuentren bastante ligados por la naturaleza el acto como tal,
el contrato de promesa de venta es diferente al contrato de compra- venta, en
el entendido que en el primero, una parte promete a la otra vender un bien y en
el segundo, una parte se compromete dar un bien a cambio de que la otra pague
un precio. Recuerden siempre, que es mejor pecar por exceso que por defecto y
entre mas claras sean las condiciones de la compra, mucho mejor.
Si esta en medio de un negocio de compra-venta y tiene dudas, puede contactarnos.
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